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T12不能取代T17、T18只能當備胎?專家:輝達有錢但也沒必要花冤枉錢

為什麼T12只是備胎而非真愛?

一、T12在哪裡?

市府提出「T12+整合鄰地」的方案供輝達選擇,而T12包括86、87、88、89四個地號的土地,整合鄰地則是指90、91地號。(紅框處)

二、改選T12會遇到什麼問題?

1.需要整合的地主更多
T17、T18(黃框處)只有一個大魔王,而T12卻有很多小BOSS。其中,88、90、91地號的地主是豐樂地產(味丹集團),87地號地主是台北市政府,86地號是開璽建設。

比較棘手的是89地號,地主包括大魯閣在內共有44位。

市府說:「T12的地主意願很高,只剩3~4位需要整合」。我覺得,這樣的評估過於樂觀,因爲有意願是一回事,售價又是另一回事。

如果問地主土地願不願意賣給輝達,大部份地主都說願意啊,快來快來。但地主會便宜賣、或用正常價格賣、甚或開高價賣?不確定性實在太高了,別說我不信整合會很容易,恐怕輝達也不信。

還有個地方很麻煩,地主人數最多、產權最複雜的89地號,恰好位於整塊基地的中央位置,位置太重要了。如果到時仍有少數地主不同意,輝達到時要把89號切出開發範圍也切不出去。

如果產權人多的土地是位於90地號,地主不同意還勉強可以把土地切割出開發計畫外,但89地號沒辦法,會陷入進退維谷,整個卡死的窘境。

2.地上權開發難度高
輝達轉向開發T12,會面臨開發模式的難題。輝達在開發上有幾個選擇:

1、地上權模式

2、買斷土地

3、地上權+買斷土地混合模式

有些地主只想賣個好價格、拿錢走人,全區用(1)的方式開發,可能有部份地主不點頭。若用(3)的模式,等到地上權期限滿之後,地上建物很難處理,可行性極低。

按照目前政府標售地上權和民間大型地上權契約,通常會約定地上權期滿後若未續約,「地上建物無償移轉給地主」,部份則要求「承租人要拆除地上物恢復原狀」。

不論是續租、建物送地主、或者拆除,輝達都會很頭痛。再者,(1)與(2)模式另有隱憂,承租50年內,原地主可能因買賣、繼承、贈與、法拍等因素,導致產權人更迭、更複雜,期滿後輝達與地們主如何處理地上物成為難解的一道題。

換言之,若用地上權模式開發,不只要獲得全部地主當下的共識,還要謀求期限屆滿後地上物處理原則的共識。

3.買斷成本偏高
那麼,買斷土地可行嗎?理論上是可行的。輝達如果真的非買不可,我相信台北市政府87地號應該願意賣。

用買斷的方式,T12+鄰地+變更的道路面積大約3.8公頃,我們用每坪土地價格250萬計算,總金額高達約287.38億元。若每坪地價280萬元,則總金額約321.86億元。

總部放T17、T18,或放T12,輝達營運效益根本沒差,可是成本卻差很大。

當然啦,黃仁勳把拔有錢就可以任性,只要輝達願意花就辦得成。不過,對輝達而言,這筆錢省起來去搞研發,賺的比土地增值快,沒必要為此養一頭牛。

4.建築設計可能要修改
據媒體報導,輝達已完成「星艦」總部設計、找好營造團隊。合理推測,「星艦」設計已考量T17、T18基地大小、臨路面,大門、動線、車道,乃至於各部門位置或許都已安排妥當。如果改到T12,設計要修修改改,不只建築外觀要改,室內空間連帶要調整,甲方、乙方又得進入開會地獄,真的心累。

三、T12仍有機會 但需要奇蹟

綜合以上因素,我們可以得到一個結論,T17、T18遇到的問題,在T12通通會遇到。要輝達現在放棄T17、T18,轉向T12,只是從現在的坑跳到另一個大坑。

除非,T12發生奇蹟,所有地主相忍為國,大家不計利益通通舉手贊成、不索要高價,T12才有機會彎道超車,雀屏中選!

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