房子不是越貴越好！專家曝8特點「住的舒服+轉手容易」：梯戶比易被忽略

1.產品規劃同質

房子規劃時，通常希望產品有同質性，同一樓層，坪數不要差異太大。例如，同一棟大樓裡，最好不要出現套房和大坪數住宅在同一層的狀況。

坪數大小代表著不同的客層和需求。買大坪數和小坪數住戶的生活習性、作息時間和對社區管理的需求會截然不同。

當客層差異過大，容易導致彼此生活習慣不同，造成管理和居住上的摩擦。選擇規劃坪數相近的規畫，能確保鄰居的需求與生活模式相近，提升居住品質。

2.公設比適中、坪效高

公設比過高，代表你可能花了很多錢買到不實用的空間。好的公設，是將空間用在有效率的地方，提升社區的居住品質，不是蓋出一堆浪費錢的虛坪。

買房時應檢視公設比是否合理？公設比應在合理的範圍內（大樓30%~35%），並且公共設施都是有意義且實用的（例如：健身房、交誼廳、包裹收發室等）。

3.梯戶比合理

梯戶比指電梯與每層住戶數之比例，計算方式為「電梯數：每層戶數」， 1部電梯／單層4戶，梯戶比為1:4；2部電梯／單層6戶，梯戶比為1:3。

梯戶比越低，代表每部電梯服務的戶數越少，電梯的使用效率越高。一般建議梯戶比至少1:3或1:4較佳。

評估電梯比例是否足夠，除了看每層梯戶比，也要看總電梯數。同樣梯戶比，電梯支數較少者，等待時間也必然較長。

如梯戶比同樣1:3，2部電梯／單層6戶的社區，因為多出一支電梯可以使用，相對還是比1部電梯／單層3戶的社區來的方便。

電梯比例不足，在上班或下班的尖峰時段，會花費大量時間等待電梯，嚴重影響通勤效率和居住體驗。梯戶比合理，是確保住戶進出方便的關鍵。

4.室內格局佳

好的格局能讓錢花在實際的居住空間上，坪效高，住起來舒適又健康。室內沒有多餘的走道浪費空間、衛浴有對外窗、柱子設計在外部。

走道越多，使用效率就越差。衛浴有對外窗能避免潮濕、發霉；柱子在外面則能增加室內使用面積，更好規劃。

5.周邊無重大嫌惡設施

房子的周邊環境，不應有明顯影響居住品質或房價的設施。例如：高壓電塔、垃圾場、焚化爐、殯儀館、福地（墳墓）、特種行業場所等。

嫌惡設施不僅影響生活品質（異味、噪音、心理壓力），更會影響房屋的增值潛力。銀行對於周邊的房屋，放貸金額也會受影響，影響未來轉手性。

6.具備基本生活機能

房子周邊必須具備基本的「食衣住行育樂」機能，例如：學校（學區）、市場／超市、公車站／捷運站。

即使房價便宜，如果每天生活採買和通勤都極度不便，時間和金錢的生活成本將會大大增加。完善的生活機能是支撐房價最穩固的基礎。

7.社區運作正常

一個經費充足、運作正常的社區，才能確保居住品質不會隨著時間快速下降，讓房價能維持一定水準。

如果管理費收取不足，或者管委會運作狀況不佳，大樓外牆磁磚可能剝落，電梯等公設可能損壞無法修理，這都會影響整個社區的價值。

看房時可以透過張貼在公佈欄的社區財務報表，了解社區的管理費收支狀況及餘額，並觀察大樓的外觀、電梯、公共設施是否乾淨且正常修繕。

8.避開投資客社區

買房時要留意以小坪數為主且戶數超多的社區。這類社區可能有很高比例，被投資客買去做出租用途。

投資客為主的社區，租客流動率高，對社區的向心力較低，如果遇到一些不良租客，更可能影響社區安寧、清潔與管理。影響真正自住者的生活品質。

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