預售自用客違約亂象頻發 專家：政府應明訂下車機制

財政部一手推新青安、央行一手限縮貸款條件，等於「紅蘿蔔跟棍子一起來」，銀行端擇優選客、讓條件一般的購屋族無所適從，在無法取得足額貸款只能賠付違約金。對此，寶和建設總經理張應偉建議，政策端問題還是政策解決，政府除了要求銀行放寬自用客核貸條件，也應該明訂房地產解約機制，讓近2年受打房政策影響而貸款不足者可下車，以求市場回歸正常軌道。

近幾年房市火熱，全台各地新案房價不斷攀高，去年9月央行第七波信用管制進一步限縮房貸條件，讓今年以來房市有效降溫，也意外讓許多自住客無法獲得足額房貸的案例浮出水面，引發各界討論。

張應偉分析，一般自住客對於購屋與法規不如投資客敏感，反觀真正賺取價差、對市場敏銳的投資客，在平均地權中規定不能換約後，2023年7月前就逐步退場，市場上剩下首購與首換兩個剛需族群，「這些人一方面自用、一方面擔心再不買會更買不起，如果卻因為銀行限縮放貸而不得不賠付違約金，可以說是這一波打房政策下的無辜受害者。」

以新青安政策為例，該政策規定「自112年8月1日起，本項貸款最高額度由現行800萬元提高至1,000萬元」，更讓許多人誤以為自己都能順利借到1,000萬元，最後在實務上無法成功取得貸款，根本原因就是沒有培養良好債信的觀念。

他認為，一般民眾僅有薪轉、存款、辦信用卡甚至股票買賣才跟銀行往來互動，卻忽略培養良好債信、增加收入以及存款金額的重要性，如今銀行縮緊銀根，自然很難借到高額銀貸。他建議，在買房前就應該詢問多家銀行，確認自己可以貸到的「安全金額」後再買屋。

再者，就算日前金管會督促各銀行優先提供「首購」、「自住」及「已承諾」民眾房屋貸款，但在銀行水位緊繃下，銀行其實也面對借或不借的兩難抉擇；他認為，針對預售屋解約機制重新檢討，若購屋者自身條件問題、導致近2年受到政策影響，未能如願獲得銀行足額貸款者是否可下車，